Mietmonitor: Ist privates Mieten in Wien noch leistbar?
Eine datenbasierte Aufbereitung des Instituts für Raumplanung der TU Wien


Wer heute in Wien privat mieten möchte, muss wesentlich tiefer in die Tasche greifen als noch vor zehn Jahren. Die Entwicklung der Mieten am privaten Markt war nicht nur schneller als am Rest des Wohnungsmarkts. Sie lag auch deutlich über der allgemeinen Teuerung und über der Entwicklung der Einkommen. Privat zu mieten wird damit immer schwieriger leistbar. Wer kann sich unter diesen Umständen noch eine private Mietwohnung in der Stadt leisten? Und wo gibt es überhaupt noch leistbare Wohnungen?

Diese Fragen wollen wir beantworten. In Kooperation mit DerStandard.at haben wir dafür über 10.300 Immobilienangebote für den Zeitraum 2011-2019 ausgewertet. Die Ergebnisse haben wir interaktiv aufbereitet. Klicke dich durch Karten, Tabellen und Diagramme und finde heraus, wie (un)leistbar privates Mieten in Wien heute ist. Inspiriert ist das Projekt von Mietenwatch.de, das vergleichbare Daten für Berlin analysiert hat.

Anstieg 2008-2016 in Wien[1]
Private Mieten
53%
Verbraucherpreise
39%
Verfügbares Haushaltseinkommen
22%

Der Sektor umfasst rund 300.000 Wohnungen. Das entspricht etwa 33% aller Wohnungen mit Hauptwohnsitzmeldung in Wien. Der private Mietwohnungssektor ist damit der zweitgrößte Sektor am Wohnungsmarkt, hinter dem sozialen Wohnbau, der rund 44% aller Wohnungen mit Hauptwohnsitzmeldung umfasst.[2]

Die Analyse basiert auf einer Gegenüberstellung von Angebotsmieten aus Immobilienanzeigen mit dem verfügbaren monatlichen Haushaltseinkommen. Unterschieden wird nach räumlichen Einheiten (Gesamtstadt, Wiener Bezirke, Wiener Zählbezirke), sowie nach Haushaltsgrößen (1-Personen, 2-Personen, 3-Personen, 4-Personen, 5- und mehr Personen).

Wir definieren leistbar als eine Wohnkostenbelastung von 30% des verfügbaren monatlichen Haushaltseinkommens. Zahlt man weniger für die Miete, ist eine Wohnung leistbar. Zahlt man mehr, ist sie nicht mehr leistbar. Eine Begründung für diese Definition kannst du hier lesen.

Wir definieren außerdem erforderliche Mindestgrößen von Wohnungen für Haushalte unterschiedlicher Größe. Immobilienanzeigen, die nicht den entsprechenden Wohnungsgrößen genügen, werden für den jeweiligen Haushaltstyp aus der Analyse ausgeschlossen. Für 1- oder 2-Personenhaushalte kommen alle Wohnungen in Frage. Für 3-Personenhaushalten nur Wohnungen ab 3 Zimmern, für 4 oder mehr Personenhaushalte nur Wohnungen ab 4 Zimmern. Die Definition von Mindestgrößen soll verhindern, dass Immobilienanzeigen als leistbar angezeigt werden, die de facto aber nicht die notwendige Größe für den entsprechenden Haushaltstyp haben.

Weitere methodische Details stehen direkt im Text unten. Diese sind zur besseren Lesbarkeit allerdings auf das Wesentliche beschränkt. Mehr findet sich in den FAQs.

Wo kann ich mir eine private Mietwohnung leisten?

Unsere erste Grafik zeigt, in welchen Gegenden der Stadt noch leistbare Wohnungen zu finden sind. Wähle dein verfügbares monatliches Haushaltsnettoeinkommen (nach Steuern) und die gewünschte Wohnungsgröße. Dann zeigt dir die Karte auf kleinräumiger Ebene, wie viel Prozent der Immobilienangebote am privaten Markt zwischen 2011 und 2019 für dich leistbar waren. Die Verortung erfolgt auf der Ebene von Zählbezirken, einer administrativen Einheit unterhalb der Bezirke.

Je nachdem, wie hoch der Anteil leistbarer Wohnungen in einem Zählbezirk ist, färbt sich die Karte rot (geringe Leistbarkeit) oder grün (hohe Leistbarkeit). Bei Änderung des Haushaltseinkommens bzw. der Auswahl einer anderen Wohnungsgröße adaptiert sich die Karte entsprechend. Mittels „mouse over“ über ein Gebiet siehst du außerdem den Namen des Zählbezirks, sowie den genauen Anteil an leistbaren Wohnungen.


Interaktive Leistbarkeitskarte



Lesebeispiel: Bei einem monatlichen Haushaltsnettoeinkommen von 2000€ und einer Wohnungsgröße von 1-2 Zimmern sind im 1. Bezirk alle Zählbezirke rot eingefärbt. Das bedeutet, dass weniger als 50% aller im Zeitraum 2011 – 2019 in diesem Bezirk auf den Markt gekommenen privaten Mietwohnungen in unserem Datenset mit den angegebenen Kriterien leistbar waren. Mittels „mouse over“ sieht man, dass im Zählbezirk 0104, Regierungsviertel, die Situation noch am vergleichsweise besten war. Hier waren 19% aller Angebote leistbar. Dahinter folgt der Zählbezirk 0101, Altstadt Ost, mit 9%. Gar keine leistbare Wohnung gab es im dritten Zählbezirk 0106, Altstadt West. Der Anteil leistbarer Wohnungen war hier 0%.

In der Gesamtbetrachtung zeigt die Karte, wie unleistbar privates Mieten in der Stadt ist. Ein Beispiel: Bei einem Haushaltsnettoeinkommen von €1.000 und der Einbeziehung aller Wohnungsgrößen gibt es lediglich einen Zählbezirk in der Stadt, in dem es mehr als 50% leistbarer Angebote gibt (11. Bezirk, Zählbezirk 1113, Simmeringer Bad). In allen anderen Zählbezirken ist die Mehrheit der Angebote nicht leistbar.

Auch bei einem Haushaltsnettoeinkommen von €2000 sieht die Situation noch düster aus (wiederum bei Wohnungsgröße „alle“). Lediglich 4 zusätzliche Zählbezirke mit mehr als 50% leistbarer Angebote kommen hinzu (im 11., im 19., sowie im 21. Bezirk). Alle diese Zählbezirke befinden sich in den Randlagen der Stadt und keiner innerhalb oder in der Nähe des Gürtels bzw. den zentralen Lagen der Stadt. Leistbare Wohnungen finden sich also vor allem in peripheren Gebieten. Erst bei €3.000 Haushaltsnettoeinkommen gibt es vereinzelte Zählbezirke mit mehr als 50% leistbarer Angebote innerhalb des Gürtels, sowie einige zusätzliche insbesondere westlich des Gürtels. Der Großteil der Zählbezirke bleibt aber auch bei €3.000 rot, also mehrheitlich unleistbar.

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Wie sieht es aus, wenn wir nach Wohnungsgröße differenzieren? Für Haushalte, die eine eher kleine Wohnung suchen (1-2 Zimmer), ist die Auswahl ebenfalls äußerst gering. Bei einem Haushaltsnettoeinkommen von €1.000 gibt es keinen Zählbezirk in der Stadt, in dem mehr als 50% der angebotenen privaten Mietwohnungen leistbar sind. In einer beträchtlichen Zahl an Zählbezirken liegt der Anteil bei 0% (dargestellt in hellem rot auf der Karte). Auch bei €1.500 Haushaltsnettoeinkommen gibt es lediglich einen Zählbezirk im 21. Bezirk (2105, Großfeldsiedlung), in dem mehr als 50% der Angebote leistbar sind. Eine größere Auswahl an Zählbezirken hat man erst ab €2.500 Haushaltsnettoeinkommen, was allerdings bereits ein vergleichsweise hohes Einkommen für eine 1-2 Zimmerwohnung ist, die in der Regel nur 1 bzw. maximal 2 Personen Platz bietet.

Äußerst schwierig ist die Situation auch für Haushalte, die eine 3-Zimmerwohnung suchen. Erst ab €3.300 Haushaltsnettoeinkommen gibt es genau einen Zählbezirk, wiederum in Simmering, in dem mehr als 50% der Angebote leistbar sind. Mit €4.000 sind es noch immer nur einige wenige Zählbezirke. Innerhalb des Gürtels sind auch mit diesem hohen Einkommen noch immer die Mehrheit der Angebote in allen Zählbezirken unleistbar. Diese Tatsache ändert sich auch nicht beim maximal anzugebenden Haushaltsnettoeinkommen, was in unserer Analyse bei €4.500 pro Monat liegt.

Sucht man eine Wohnung mit mehr als 3 Zimmern am privaten Markt in Wien ist die Situation noch einmal schwieriger. Auch mit dem maximalen Haushaltsnettoeinkommen von €4.500 gibt es keinen Zählbezirk in der Stadt, in der die Mehrheit der Wohnungsangebote leistbar ist.

Wie viele private Mietwohnungen sind für Haushalte mit Durchschnittseinkommen leistbar?

In der Realität können Haushalte ihr Einkommen und ihre Haushaltsgröße nicht beliebig verändern – wie die obenstehende Karte suggeriert. Unsere zweite Auswertung zeigt daher, wie viele Wohnungen sich Haushalte mit Durchschnittseinkommen im Analysezeitraum leisten konnten. Unterschieden wird dabei nach Haushaltsgröße. Es werden pro Haushaltsgrößenkategorie außerdem jeweils nur Wohnungen einbezogen, die den von uns festgelegten notwendigen Größenanforderungen entsprechen: bei 1- oder 2-Personenhaushalten sind das alle Wohnungen in unserem Datenset, bei 3-Personenhaushalten nur Wohnungen ab 3 Zimmern, sowie bei Haushalten mit 4 oder mehr Personen Wohnungen ab 4 Zimmern.


HaushaltsgrößeHaushalts-Nettoeinkommen
monatlich		Leistbarkeitsgrenze
(30% Wohnkosten-belastung)		Anteil leistbarer Angebote
wienweit		Anteil des Haushaltstyps
an allen Haushalten
1 Person1.640 €490 €21%44%
2 Personen3.040 €910 €64%29%
3 Personen3.330 €1.000 €44%13%
4 Personen3.960 €1.190 €21%9%
5 Personen+3.840 €1.150 €19%5%

Lesebeispiel: Ein 1-Personenhaushalt in Wien hat ein durchschnittliches monatliches Haushaltsnettoeinkommen von €1640 (Medianwert). Bei einer Leistbarkeitsgrenze von 30%, die der Haushalt für das Wohnen ausgeben darf, entspricht das einer maximalen Wohnkostenbelastung von €490 pro Monat. Der Anteil an Immobilienangeboten, die zu diesen Konditionen für den durchschnittlichen 1-Personenhaushalt leistbar waren, liegt bei 21%. Der Haushaltstyp der 1-Personenhaushalte macht 44% aller Haushalte in Wien aus.

Die Auswertung unterstreicht wie schlecht privates Mieten in der Stadt leistbar ist. Am besten ist die Situation noch für 2-Personenhaushalte. Das durchschnittliche monatliche Haushaltsnettoeinkommen für diesen Haushaltstyp liegt bei €3.040. Geht man von einer maximalen Wohnkostenbelastung von 30% aus, entspricht das einer Leistbarkeitsgrenze von €910. Demnach waren für diesen Haushaltstyp rund 64% aller Wohnungen leistbar. 

Deutlich schlechter ist die Situation bereits für 3-Personenhaushalte (Durchschnittseinkommen €3.300, Leistbarkeitsgrenze €1.000). Für sie waren nur mehr 44% aller Wohnungen, die den notwendigen Größenanforderungen entsprechen, leistbar. Am schlechtesten ist die Leistbarkeit für 1-Personen bzw. 4-Personenhaushalte mit nur 21% leistbaren Wohnungen – also knapp einem Fünftel – bzw. für Haushalte mit 5 Personen oder mehr – hier sind es sogar nur 19%.

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Für die Abschätzung der Betroffenheit muss auch bedacht werden, wie häufig unterschiedliche Haushaltsgrößen in der Stadt vorkommen[3]. Die weitaus größte Gruppe sind die 1-Personenhaushalte (44% aller Haushalte), mit deutlichem Abstand gefolgt von 2-Personenhaushalten (29%), 3-Personenhaushalten (13%), 4-Personenhaushalten (9%) und Haushalten mit 5 oder mehr Personen (5%). Diese Verteilung rückt die vergleichsweise akzeptable Leistbarkeitssituation für 2-Personenhaushalte in ein noch besseres Licht, da diese Gruppe fast ein Drittel aller Haushalte in der Stadt ausmacht. Gleichzeitig zeigt sie, wie besorgniserregend die Situation für 1-Personenhaushalte ist. Diese Gruppe macht rund 44% aller Haushalte in der Stadt aus. Gleichzeitig sind für sie nur 21% der Wohnungen leistbar.

Wie viel Wohnfläche können sich Durchschnittshaushalte am privaten Markt leisten?

Unsere dritte Auswertung zoomt von der Ebene ganzer Wohnungen auf die Ebene von Quadratmetern. Sie macht sichtbar, wie viel Wohnfläche sich Haushalte mit durchschnittlichem Einkommen und unterschiedlicher Größe in verschiedenen Bezirken überhaupt noch leisten können. Auswertungsebene sind die 23 Wiener Bezirke.



Lesebeispiel: Jeder Punkt im Diagramm zeigt die Anzahl an Quadratmetern, die sich ein Haushalt mit Durchschnittseinkommen und entsprechender Haushaltsgröße pro Bezirk leisten kann. Mittels „mouse-over“ im Diagramm lässt sich die genaue Quadratmeterzahl anzeigen. Im 6. Bezirk, Mariahilf, kann sich ein 1-Personenhaushalt 24m² leisten. Ein 2-Personenhaushalt immerhin 45m². Ein 5-Personenhaushalt kann sich nur unweit mehr leisten, nämlich 59m².

Die Darstellung zeigt nicht nur den beträchtlichen Unterschied in den Mietpreisen zwischen den Bezirken, sondern verdeutlicht auch nochmal, wie unleistbar Wohnraum am privaten Markt mittlerweile geworden ist. Ein Beispiel: Ein 1-Personenhaushalt kann sich im preiswertesten Bezirk, 11. Simmering, 35m2 leisten, während es im teuersten Bezirk, 6. Mariahilf, gerade einmal 24m2 sind. Der wienweite Durchschnitt für einen 1-Personenhaushalt liegt bei 29m2. Das ist besonders bemerkenswert wenn man bedenkt, dass die Wiener Bauordnung eine Mindestgröße von Wohnungen von 30m2 Wohnfläche vorschreibt[4] um Überbelegung und zu enge Wohnverhältnisse zu unterbinden. In der Realität darf es also gar keine Wohnungen geben, die so klein sind, dass sie für einen 1-Personenhaushalt leistbar sind. Auf Bezirksebene sind es 10 von 23 Bezirken, in denen die leistbare Wohnfläche für einen 1-Personenhaushalt unter 30m2 liegt.

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Die Situation für 2-Personenhaushalte ist vergleichsweise besser. Die verfügbare Fläche liegt hier zwischen 45m2 und 66m2. Trotz deutlich höherer Haushaltsgröße nimmt die verfügbare Fläche bei größeren Haushalten nicht proportional zu. Für einen Haushalt mit 4 Personen liegt die leistbare Fläche zwischen 59m2 und 86m2.
Situation für 1-Personen-Haushalte
1640

monatliches Haushaltseinkommen
[€ - Netto]

21

Anteil leistbarer Angebote
[%]

29

Durchschnittlich leistbare Wohnfläche
[m²]

Wie hat sich die Leistbarkeit am privaten Markt seit 2011 entwickelt?

Unsere letzte Auswertung widmet sich der Entwicklung der Leistbarkeit über die Zeit. Wir vergleichen drei Perioden: 2011-2013, 2014-2016 und 2017-2019. Das Diagramm zeigt, wie viel Prozent der Angebote in der jeweiligen Periode leistbar sind, unterschieden nach Bezirk und Haushaltsgröße. Dabei beziehen wir für die unterschiedlichen Haushaltsgrößen jeweils nur Angebote mit ein, die auch den entsprechenden Größenanforderungen entsprechen: bei 1- oder 2-Personenhaushalten alle Wohnungen, bei 3-Personenhaushalten nur Wohnungen ab 3 Zimmern, sowie bei Haushalten mit 4 oder mehr Personen Wohnungen ab 4 Zimmern. Auswertungsebene sind wiederum die 23 Wiener Bezirke.

Die hellgelben Säulen zeigen den Anteil leistbarer Angebote für den Zeitraum 2011-2013. Die orangenen Säulen den Zeitraum 2014-2016 und die braunen Säulen den Zeitraum 2017-2019. Nimmt die Höhe der Säulen in einem Bezirk ab, hat sich die Leistbarkeit verschlechtert. Nimmt sie zu, hat sie sich verbessert.


Lesebeispiel: Das Diagramm zeigt den Anteil der leistbaren Angebote pro Haushaltsgrößentyp in drei Perioden und nach Bezirken. Jede Säule repräsentiert eine Periode. Mittels „mouse-over“ im Diagramm lassen sich die genauen Werte anzeigen. Mit Klick auf die Haushaltsgröße unter der Diagrammüberschrift lässt sich zwischen den angezeigten Haushaltsgrößentypen unterscheiden. Der Anteil leistbarer Angebote für einen 1-Personenhaushalt im 1. Bezirk, Innere Stadt, lag 2011-2013 bei 8%. 2014-2016 lag er bei 4%. 2017-2019 hat er sich wieder leicht verbessert auf 5%, lag damit aber immer noch klar unter dem Wert für 2011-2013. Die Leistbarkeit hat also über die Zeit abgenommen.

Obwohl die Entwicklung unterschiedlich stark ausgeprägt ist und es auch einige Ausreißer gibt, zeigt der generelle Trend deutlich, dass sich die Leistbarkeit rasant verschlechtert hat. Für 1-Personenhaushalte, etwa, waren in der Periode 2011-2013 im 2. Bezirk noch rund 27% der Angebote leistbar. In der Periode 2017-2019 waren es nur mehr knapp über 10%. Besonders ausgeprägt ist diese Entwicklung für 1-Personenhaushalte auch in der Josefstadt, mit einem Rückgang von mehr als 30% aller Angebote in der 1. Periode auf rund 5% in der 3. Periode. Gegenläufig ist dieser Trend für 1-Personenhaushalte nur im 18. Bezirk, Währing.

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Die Entwicklungen für 2- bzw. 3-Personenhaushalte sind vergleichbar. Bei 2-Personenhaushalten gibt es eine leicht höhere Zahl an Bezirken mit positiver Entwicklung im Vergleich von 1. und 3. Periode (4 Bezirke), die gegen den Trend der schlechteren Leistbarkeit verlaufen. Der Gesamtanteil der Wohnungen die leistbar sind ist auch größer, wie sich an der Höhe der Balken zeigt. Letzteres ergibt sich unter anderem daraus, dass für Mehrpersonenhaushalte ein höheres Einkommen zur Verfügung steht und somit der potenzielle „Pool“ an leistbaren Wohnungen größer ist[5].

Schlussfolgerungen

  • Weite Teile der Stadt sind heute für viele Haushalte am privaten Mietwohnungsmarkt überwiegend unleistbar. In einer hohen Zahl an Gebieten ist die Mehrheit der privaten Mietwohnungen, die in den letzten zehn Jahren auf den Markt gekommen sind, ohne eine überhöhte Wohnkostenbelastung nicht bezahlbar. Haushalte mit niedrigem und mittlerem Einkommen sind davon besonders betroffen. Aber auch für Haushalte mit höherem Einkommen ist die Wohnstandortwahl deutlich eingeschränkt.
  • Auch für Durchschnittsverdiener_innen unterschiedlicher Haushaltsgröße ist die Miete für die Mehrzahl der Angebot am privaten Markt nicht ohne eine überhöhte Wohnkostenbelastung zu bezahlen. Das gilt für Haushalte mit unterschiedlicher Größe, wobei die Situation für 1-Personenhaushalte besonders besorgniserregend ist.
  • Die leistbare Wohnfläche ist in vielen Bezirken für Durchschnittsverdiener_innen äußert klein. In 10 von 23 Bezirken, sowie im wienweiten Durchschnitt, liegt die leistbare Wohnfläche für 1-Personenhaushalte bei unter 29m2. Die Bauordnung untersagt, dass es so kleine Wohnungen überhaupt geben darf, um Überbelag und beengte Wohnverhältnisse zu verhindern.
  • Die Analyse der Entwicklung der Leistbarkeit über die Zeit zeigt eine deutliche Verschlechterung der Situation seit 2011. Der Anteil an Immobilienangeboten in Wiener Bezirken, die für Haushalte mit Durchschnittseinkommen leistbar waren, ist in beträchtlichem Ausmaß zurückgegangen. Mieten am privaten Markt ist damit finanziell wesentlich schwieriger geworden als noch vor 10 Jahren.

  • Die Analyse betrachtet lediglich Angebotsmieten in Immobilienanzeigen. Die Abschlussmieten in abgeschlossenen Mietverträgen können von den Angebotsmieten abweichen. Leider stehen keine systematischen Daten zur Verfügung um die Differenz zu eruieren. Es ist davon auszugehen, dass die Angebotsmieten grosso modo über den Abschlussmieten liegen, insbesondere für Immobilien in höheren Preisklassen mit freier Mietzinsbildung. Entsprechend würde unsere Analyse die tatsächlich anfallenden Wohnkosten überschätzen. Im Kontext der hohen Wohnungsnachfrage, die aktuell in Wien besteht, ist allerdings nicht davon auszugehen, dass die Abschlussmieten in hohem Maß unter den Angebotsmieten liegen und entsprechend eine starke Überschätzung des Modells vorliegt.
  • Die Analyse geht von einer maximalen Leistbarkeitsgrenze von 30% Wohnkosten am Haushaltseinkommen aus. Obwohl es sich dabei um ein weit verwendetes Maß handelt, hat es auch seine Schwächen. Insbesondere bezieht es nicht ein, dass Haushalte mit höherem Einkommen potenziell auch eine höhere Wohnkostenbelastung in Kauf nehmen können, ohne in die gleichen finanziellen Schwierigkeiten zu geraten wie Haushalte mit niedrigem Einkommen. Der Grund ist, dass Haushalten mit höherem Einkommen nach Abzug der 30% Wohnkosten noch wesentlich mehr Einkommen übrig bleibt für andere Ausgaben als Haushalten mit niedrigem Einkommen. Entsprechend überschätzt die 30%-Quote die potenzielle Leistbarkeitsproblematik für Haushalte mit höheren Einkommen im Vergleich zu dem für Haushalte mit niedrigem Einkommen tendenziell.
  • Die Analyse berücksichtigt nur sehr begrenzt Qualitätsunterschiede zwischen Wohnungen. Jenseits des Preises haben wir aufgrund von Datenlimitierungen nur die Wohnungsgröße einbezogen. Man könnte daher argumentieren, dass die hohen Mieten auch eine entsprechend hohe Wohnqualität widerspiegeln, die aber in der Analyse nicht ersichtlich wird. Obgleich dieses Argument rein formal richtig ist, ist es für die Leistbarkeitsfrage nur bedingt relevant. Denn die Analyse zeigt, dass die privaten Mieten in vielen Fällen ganz unabhängig von der gebotenen Qualität für eine Vielzahl an Haushalten in der Stadt heute nicht leistbar sind.
  • Wir haben mit dem privaten Markt nur einen Teil des Mietwohnungsangebots in der Stadt in die Berechnung einbezogen. Ein gewichtiger Teil, rund 60% aller Mietwohnungen, ist im sozialen Wohnbau. Somit können aus der Analyse keine finalen Rückschlüsse auf die Leistbarkeit des Mietwohnungsmarkts in der Stadt insgesamt gezogen werden. Anders gesagt gibt es viele Haushalte, die im sozialen Wohnbau - mit deutlich niedrigeren Mieten - eine Wohnung finden und nicht auf private Mietwohnungen mit hohen Mieten angewiesen sind. Damit würde sich auch die Leistbarkeit in unserem Modell verbessern, wenn wir den sozialen Wohnbau ebenfalls einbeziehen würden. Leider lagen uns dafür keine entsprechenden Daten vor. Gleichzeitig decken wir mit rund 40% aller Wohnungen doch einen gewichtigen Teil des Mietwohnungsangebots in der Stadt ab. Darüber hinaus gibt es viele Haushalte, die nur schwer Zugang bekommen können zum sozialen Wohnbau. Für neu in die Stadt ziehende Menschen, junge Menschen und Personen mit Migrationshintergrund trifft das besonders zu. Aus Perspektive dieser Gruppen ist unsere Analyse daher besonders relevant.
  • Die Analyse beschränkt sich auf die Darstellung der (schlechten) Leistbarkeit, ohne dahinterliegende Ursachen zu beleuchten. In der Tat ist die Leistbarkeitsproblematik nur ein Symptom einer Reihe vielschichtiger Prozesse, sowohl auf der Seite des Wohnungsangebots als auch auf der Seite der Wohnungsnachfrage, auf die wir aus Platzgründen im Rahmen dieser Website nicht näher eingehen konnten. Weiterführend sei dafür auf entsprechende Publikationen, unter anderem vom Institut für Raumplanung der TU Wien, oder auf dem Stadtforschungsblog urbanizm.net verwiesen.

FAQs

Leistbarkeit bezieht sich auf das Verhältnis von Wohnkosten zu Einkommen. Ein häufig verwendeter Indikator ist eine Wohnkostenbelastung von 30%, die auch wir hier heranziehen. Die Statistik Austria zieht in der Regel eine engere Definition von 25% Wohnkostenbelastung heran. Damit unterschätzen wir in unserer Analyse tendenziell das Leistbarkeitsproblem gemäß den Standards der Statistik Austria.

Die Berechnung basiert auf Immobilienanzeigen für private Mietwohnungen, die auf DerStandard im Zeitraum 2011-2019 veröffentlicht wurden. Einbezogen wurden alle Angebote, für die eine geographische Zuordnung zu einem administrativen Zählbezirk möglich war. Das umfasst Altbau und Neubauwohnungen. Die Daten wurden von DerStandard ohne Angabe einer genauen Adresse allerdings mit Zuordnung zu einem Zählbezirk zur Verfügung gestellt.

Die für eine Wohnung zu bezahlende Miete setzt sich in der Regel aus drei Komponenten zusammen: dem Hauptmietzins, den Betriebskosten, sowie der Umsatzsteuer. Summiert man diese drei Komponenten spricht man auch von der Bruttomiete. Diese Bruttomiete wird auch in der Analyse verwendet. Im Gegensatz zum Hauptmietzins spiegelt die Bruttomiete die tatsächlichen Kosten für den Mieter wider (abzüglich weiterer Kosten für wohnungseigene Betriebskosten wie Wasser, Strom, Gas oder Internet). Die von DerStandard zur Verfügung gestellten Daten beinhalteten lediglich den Hauptmietzins. Zur Berechnung der Bruttomiete wurden die durchschnittlichen jährlichen Betriebskosten von der Statistik Austria für Wien[6] mit dem Hauptmietzins addiert und auf die Summe eine Umsatzsteuer von 10% dazugerechnet.

Zählbezirke sind eine administrative Gliederungsebene unterhalb der Bezirksebene. Wien ist in 250 Zählbezirke unterteilt. Ein Zählbezirk hat eine durchschnittliche Einwohner_innenzahl von rund 8.000 (Stand 2016).

Ja. Der analysierte „Pool“ an Wohnungen, die für einen Haushalt in Frage kommen, sind bei 1- oder 2-Personenhaushalten alle Wohnungen, bei 3-Personenhaushalten nur Wohnungen ab 3 Zimmern , sowie bei Haushalten mit 4 oder mehr Personen Wohnungen ab 4 Zimmern. Da in den verwendeten Daten keine Information über die Zimmeranzahl enthalten war, sondern nur über die Größe der Wohnung pro Quadratmeter, wurde die Zimmeranzahl geschätzt. Dabei wurde wie folgt vorgegangen:

  • Wohnungen <60m2: 1-2 Zimmer
  • Wohnungen 60-90m2: 3 Zimmer
  • Wohnungen >90 m2: >3 Zimmer

Aus dem European Survey of Income and Living Conditions (EU-SILC), einer EU-weiten Erhebung der Einkommens- und Lebenssituation von Haushalten bzw. Personen, die regelmäßig durchgeführt wird. Die Daten stammen aus der Erhebung im Jahr 2019.


Team

Elias Grinzinger, BSc arbeitet am Forschungsbereich Regionalplanung und Regionalentwicklung des Institut für Raumplanung an der TU Wien.
Er hat die interaktive Leistbarkeitskarte entwickelt und war für die Konzeption des Backends zuständig.
Dr. Justin Kadi ist Stadt- und Wohnungsforscher am Forschungsbereich Finanzwissenschaft und Infrastrukturpolitik des Institut für Raumplanung an der TU Wien. Beim Mietmonitor war er für die Bereiche Projektkoordination, Datenakquise und Datenanalyse verantwortlich.
Dipl.-Ing. Antonia Schneider ist Forschungsmitarbeiterin am Forschungsbereich Finanzwissenschaft und Infrastrukturpolitik des Institut für Raumplanung an der TU Wien. Beim Mietmonitor war sie insbesondere bei der Datenvorbereitung und -analyse beteiligt.

Dipl.-Ing. Florian Pühringer arbeitet am Forschungsbereich für Stadt- und Regionalforschung des Institut für Raumplanung an der TU Wien.
Im Rahmen des Mietmonitors war er für die Web-Aufbereitung zuständig.

Kontakt

Dr. Justin Kadi
Forschungsbereich Finanzwissenschaft und Infrastrukturpolitik
Institut für Raumplanung
Technische Universität Wien
Karlsgasse 11, 1040 Wien
justin.kadi(ät)tuwien.ac.at

Zitiervorschlag

Grinzinger E, Kadi J, Pühringer F, Schneider A (2021) Mietmonitor: Ist privates Wohnen in Wien noch leistbar? Eine datenbasierte Aufarbeitung des Instituts für Raumplanung der TU Wien. Interaktiver Forschungsbericht, mietmonitor.wien (Stand 9.4.2021), Wien.

Quellen und Hinweise

  1. Tockner, L. (2017): Mieten in Österreich und Wien 2008 bis 2016. Studie der Arbeiterkammer Wien, Wien: Eigenverlag.
    https://www.arbeiterkammer.at/infopool/wien/Mieten_in_Oesterreich_und_Wien_2008_bis_2016.pdf (Stand 29.3.2021).
    „Private Miete“ bezogen auf Hauptmietzins inkl. Umsatzsteuer in privaten Mietwohnungen.
  2. Statistik Austria (2019): Wohnen 2018 – Zahlen, Daten und Indikatoren der Wohnstatistik
    https://www.statistik.at/wcm/mvc/publicationsCatalogue/redirectDetailedView?pubId=572&sectionId=7 (Stand 29.3.2021).
  3. Statistik Austria (2021): Privathaushalte nach Haushaltsgröße, Bundesländern und Alter der Haushaltsreferenzperson – Jahresdurchschnitt 2019. https://www.statistik.at/web_de/statistiken/menschen_und_gesellschaft/bevoelkerung/haushalte_familien_lebensformen/haushalte/023302.html (Stand 29.3.2021).
  4. Siehe Bauordnung Wien §119 Abs. 2 in der gültigen Fassung.
    https://www.ris.bka.gv.at/NormDokument.wxe?Abfrage=LrW&Gesetzesnummer=20000006&Artikel=&Paragraf=119&Anlage=&Uebergangsrecht= (Stand 29.3.2021).
  5. Aufgrund der teilweise zu geringen Anzahl an großen Wohnungen (über 90m2) wird von einer zeitlich unterteilten Analyse der Leistbarkeit für Vielpersonenhaushalte abgesehen.
  6. Statistik Austria (2020): Durchschnittliche Nettomiete und Betriebskosten von Hauptmietwohnungen nach Bundesland. https://www.statistik.at/web_de/statistiken/menschen_und_gesellschaft/wohnen/wohnkosten/079262.html (Stand 4.6.2021).

Interaktive Leistbarkeitskarte:
Zählbezirksgrenzen, Zählbezirksbezeichnungen, Bezirksgrenzen:
Datenquelle: Stadt Wien – https://data.wien.gv.at

Danksagung

Wir bedanken uns bei DerStandard.at für die Bereitstellung der Immobiliendaten. Wir bedanken uns außerdem bei all jenen, die die Studie vorab gelesen haben, für wertvolle Anmerkungen und Kommentare. Darüber hinaus bedanken wir uns beim Forschungsbereich Finanzwissenschaft und Infrastrukturpolitik der TU Wien für die administrative Unterstützung des Projekts.